В пятницу, 12 февраля, Банк России в четвертый раз сохранил ключевую ставку на уровне 4,25% годовых. Ставка не меняется с июля 2020 года.
ЦБ взял паузу в снижении ключевой ставки в сентябре, а до этого с начала года снизил ставку с 6,25 до 4,25%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизилась с 8,79% в январе 2020 года до 7,36% в декабре.
В своем релизе ЦБ не упомянул о потенциале для смягчения денежно-кредитной политики — теперь регулятор будет рассматривать возвращение к нейтральной ставке (ее нижняя граница — 5%). Выступая по итогам заседания совета директоров ЦБ, глава Банка России Эльвира Набиуллина подчеркнула, что цикл смягчения денежно-кредитной политики завершен. Как отреагирует ипотечная ставка на изменения в политике ЦБ и что будет со спросом на жилье в ближайшее время?
Подешевеет или подорожает ипотека
Опрошенные «РБК-Недвижимость» аналитики называют решение регулятора ожидаемым, поскольку сейчас уровень инфляции не позволяет понижать ключевую ставку. «Таргетирование инфляции, положенное в основу формирования денежно-кредитной политики, практически не оставляет пространства для маневра «вниз», так как индекс потребительских цен уже сейчас составляет 5,2%. А наблюдаемая инфляция и вовсе приблизилась к 12,8%», — говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Повышение ключевой ставки в период коронакризиса затормозило бы восстановление экономики, поскольку лишило бы ее дешевых кредитов, отмечает он. В ближайшее время регулятор вряд ли перейдет к повышению ключевой ставки, поэтому ипотечные ставки в краткосрочной перспективе останутся без изменений, прогнозирует Коренев.
В рейтинговом агентстве «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) также не видят предпосылок для увеличения ставок по ипотеке в ближайшие несколько месяцев. В случае ужесточения денежно-кредитной политики в первую очередь могут подорожать потребительские кредиты и прочая необеспеченная розница, отметил старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. «В ипотеке же, вероятнее всего, сначала подорожают кредиты на «вторичке», а ставки на первичном рынке до лета будут держаться на текущем уровне — им окажет поддержку льготная программа 6,5%», — добавил аналитик.
По мнению младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, при отсутствии значительного изменения макроэкономической среды (снижение роста цен, безработицы и т. д.) уменьшения ставок по ипотеке в 2021 году ожидать не стоит. «При этом, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку. Вероятный уровень ипотечных ставок в первом полугодии 2021-го — 7–7,5%, во втором полугодии 2021-го — 7,5–8%», — считает Щурихина.
Влияние льготной программы
Сейчас для рынка даже более важным фактором, чем ключевая ставка, является ситуация с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая простимулировала спрос на первичном рынке жилья и привела к росту цен, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. ЦБ считает, что продлевать программу в ряде регионов уже нет смысла — наибольшее число выданных ипотечных кредитов приходится на регионы с повышенным ценовым давлением — Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую область и Краснодарский край. Рост цен на жилье в стране, по данным ЦБ, составил 15,6%.
«При этом значительная доля спроса в Москве и Петербурге приходится на инвестиционную недвижимость, а планов помогать инвесторам в жилье у властей нет. В регионах же льготная программа может быть продлена — поскольку рост цен на жилье там был не столь велик», — отметил Алексей Коренев из «Финама». Решение о продлении программы в ограниченном режиме, скорее всего, привет к росту ставок в регионах, где она действовать не будет, говорит он.
Читайте также
- Льготная ипотека: насколько она выгодна и стоит ли брать ее в 2021 году
- «Выровнять цены на жилье»: продлят ли льготную ипотеку в 2021 году
Что будет со спросом?
Спрос на ипотеку будет постепенно ослабевать по мере завершения льготной программы — даже если ее продлят, рекорда прошлого года (4,3 трлн руб.) повторить не удастся, считают аналитики «Эксперт РА» и ГК «Финам». По их прогнозам, снижение выдач может быть в пределах нескольких процентов. По словам Коренева из «Финама», этому будет способствовать исчерпание платежеспособного спроса, а также ужесточения требований по кредитному скорингу. Значительная часть заемщиков, которые планировали брать ипотеку, с опережением сделали это еще в 2020 году на более привлекательных условиях, добавила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».
Рынок ипотеки в 2020 году
В 2020 году рынок ипотеки побил исторический рекорд. По данным «Дом.РФ», в 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. В рамках госпрограммы льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более чем 1 трлн руб.
Пока снижение спроса на жилье не наблюдается, но есть тенденция на сокращения предложения квартир в продаже, что в итоге приведет к росту цен, указывает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
«Снижение активности рынка, по традиции, ожидается в летом. Но этот год может стать исключением, ведь господдержка действует до июля, многие захотят успеть «впрыгнуть в уходящий поезд». Если программу не продлят, то август и сентябрь будет тихим, так как потребуется время для привыкания к стандартным ставкам на уровне 7,5-8,5%, вместо текущих 5,75 — 6,5% на первичном рынке», — полагает она.
Читайте также
- Минэкономразвития признало перегрев рынков жилья из-за льготной ипотеки
- Что будет с ценами на новостройки Москвы в 2021 году. Прогнозы экспертов
Бума рефинансирования не будет
Снижение ипотечных ставок всегда сопровождается увеличением спроса на рефинансирование, поскольку люди хотят перекредитоваться по более выгодным условиям. В 2020 году из-за падения ставок по жилищным кредитам наблюдался высокий спрос на рефинансирование. Однако в 2021 году объемы рефинансирования начнут снижаться. По мнению заместителя президента-председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова, в этом году «бума» перекредитования ожидать уже не стоит.
«Большинство клиентов, которые брали кредиты несколько лет назад по ставкам около 10%, успели снизить свою долговую нагрузку в прошлом году. Сейчас на рынке — время минимальных ставок. Пока нет предпосылок для дальнейшего снижения ключевой ставки, а значит, и ставки в российских банках, скорее всего, пока останутся примерно на том же уровне», — пояснил банкир.
Читайте также
- Как выгодно рефинансировать ипотеку в 2020 году
- Как снизить ставку по ипотеке и не получить отказ от банка
- Как изменилась реальная доступность новостроек из-за льготной ипотеки
Источник: rbc.ru
