Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует. Что даст определение статуса? Будут ли апартаменты приравнены к классическому жилью, если да, то по какому принципу? К чему готовиться владельцам этого формата недвижимости? Ответов на эти вопросы пока нет, принципы «легализации» апартаментов пока только разрабатываются.
Между тем, в 2020 году банки заметили двукратный рост спроса на апартаменты. Это сразу же отразилось и на стоимости московских апартаментов, которые за год подорожали на 20%. Ряд экспертов увидели возможность дальнейшего роста цен. Стоит ли покупать апартаменты прямо сейчас в надежде на дальнейший рост их стоимости?
Контекст
Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправок, которые определят правовой статус апартаментов.
Осенью 2020 года вице-премьер Маратом Хуснуллин заявил о необходимости уйти от апартаментов как класса жилья. А заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин рассказал о планах запретить строительство апартаментов в России. Замминистра уточнил тогда, что уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию.
В январе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года. В числе нововведений, которые должны быть реализованы в 2021-м, — определение правового статуса апартаментов.
Купить апартаменты, чтобы заработать
Возможное присвоение апартаментам статуса жилья может быть выгодным для покупателей такой недвижимости, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты. Сейчас в Москве апартаменты стоят в среднем на 10-30% дешевле квартир. Эта разница нивелируется в случае смены статуса, на чем может заработать собственник.
Правда, пока неизвестно, какие апартаменты затронет амнистия. Меньше всего шансов у реконструированных промышленных зданий, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: такие объекты не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и располагаются на территориях, лишенных социальной инфраструктуры. Скорее всего, амнистия коснется апартаментов, расположенных в одном жилом комплексе с квартирами, считает она. «Потенциальным покупателям надо дождаться, когда парламентарии назовут четкие критерии, по которым апартаменты делятся на жилые и нежилые, утвердят механизм получения нового статуса и определят, сколько будет длиться амнистия», — говорит эксперт.
Законопроект, который введет в российское законодательство понятие «многофункциональное здание» для определения правового статуса апартаментов, пока обсуждается в профильных комитетах Госдумы. Известно, что апартаменты признают жилым помещением при условии безопасности проживания в них. При этом собственники апартаментов не получат субсидий и льгот на оплату услуг ЖКХ. Неопределенность процесса легализации апартаментов — главная опасность инвестиционной покупки подобной недвижимости, на которую указывают эксперты.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Если покупатель хочет приобрести сейчас апартамент по более низкой стоимости, чем аналогичная по расположению и потребительским характеристикам квартира, чтобы впоследствии перевести этот объект в жилье и тем самым заработать, то я бы не советовала рисковать. Ведь пока непонятно, что именно принесет рынку апартаментов заявленная амнистия. Станут ли все строящиеся на момент принятия закона комплексы «де-юре» жильем, то есть получат ли собственники возможность регистрации, снизится ли налог на недвижимость и стоимость коммунальных услуг? Самый главный вопрос: какие конкретно объекты будут переводиться в жилье, каковы критерии этого перевода. В данном случае я бы рекомендовала дождаться разъяснения всех деталей по данной инициативе и принимать решение о покупке тогда, когда законопроект уже будет принят, либо на финальной стадии его подписания.
Александр Галицын, генеральный директор компании WE KNOW:
— Важно понимать, что текущие проекты можно разделить на несколько групп. Во-первых, уже введенные в эксплуатацию комплексы. Во-вторых, новостройки, которые находятся на активной стадии строительства. В них уже выросли цены, и рост их продолжится как по объективным рыночным причинам, так и потому, что люди уверены, что сегодня они покупают нежилье, которое завтра станет жильем. Рост по итогам 2021 года на такой формат недвижимости может составить до 25%. Люди, которые уже купили апартаменты, конечно, в плюсе — они приобрели хорошее жилье в привлекательных локациях, а в качестве бонуса смогут получить и прописку.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:
— На фоне заявлений о возможной смене статуса апартаментов, средневзвешенная цена предложения на данный тип недвижимости в IV квартале 2020 выросла: за квартал — на 7%, за год — на 21%. Рост цен на апартаменты продолжится, если их приравняют к жилью. Есть резон приобретать апартаменты сейчас (до смены их статуса), но следует учитывать, что пока неясно, все ли апартаменты смогут получить статус жилых. Возможно, в жилье переведут не все апартаменты, а лишь проекты со статусом «гостиничных». Поэтому при выборе апартаментов нужно тщательно взвешивать все риски и скрупулезно подходить к подбору такого помещения, учитывая локацию, окружение, перспективы развития района, эффективность планировочных решений, существующий правовой статус и инвестиционный потенциал.
Апартаменты для жизни
Если же апартаменты приобретаются для проживания или сдачи в аренду и покупателю не столь важен их юридический статус (жилье или нежилая недвижимость), то эксперты не советуют тянуть со сделкой. «Цены на апартаменты, так же, как и на жилье, в последние годы динамично растут. Если вы нашли подходящий по характеристикам и локации вариант — покупка в любом случае будет выгодна здесь и сейчас. К тому же, если апартаменты в дальнейшем действительно станут жильем, то рост цен будет куда более выраженным. Такие объекты могут вырасти в цене как минимум на 10%», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Как дорожали апартаменты в Москве
Первые апартаменты в Москве начали строить в начале 2010-х годов. По данным компании «Метриум», в Москве с 2013 года продажи апартаментов велись в 263 проектах.
Если смотреть на рынок апартаментов в ретроспективе последних 6 лет, то цены на данный вид недвижимости, как и объем предложения, существенно изменились. Например, в конце 2014 года на столичном рынке новостроек экспонировалось 70 проектов с апартаментами во всех классах общей площадью 519 тыс. кв. м. К концу 2020 года объем предложения в квадратных метрах сократился до 404 тыс. кв. м, хотя количество проектов на экспозиции выросло до 112, подсчитали в компании «Бест-Новострой».
Что касается цен, то в наиболее доступном сегменте — комфорт-классе — апартаменты с 2014 года к концу 2020 года подорожали почти на 51%, в бизнес-классе рост цены составил 33%, а элитные объекты выросли в цене почти вдвое (на 97%). В элитном классе вопрос регистрации по месту жительства не влияет на ценообразование, ключевую роль играет качество строительства и адрес проекта, в этом смысле элитные апартаменты практически не отличаются от элитных квартир, в которых цена метра к концу 2020 года тоже перевалила за 1,1 млн руб. (по данным «Бест-Новостроя»).
Проекты апартаментов, которые вышли на рынок в 2020 году
| № | Название проекта | Класс | Девелопер | Округ | Средняя цена, тыс. руб./кв.м |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | «Мята» | комфорт | ГК МИЦ | САО | 225,4 |
| 2 | «Волоколамское 24» | комфорт | ГК ПИК | СЗАО | 187,7 |
| 3 | «Саяны-Парк» | эконом | частный девелопер | СВАО | 187,8 |
| 4 | «MySpace на Фестивальной» | комфорт | MySpace Development | САО | 175,1 |
| 5 | «LOFT Вольный» | комфорт | частный девелопер | ВАО | 212,5 |
| 6 | MONODOM FAMILY | бизнес | Sun Development | ЮВАО | 222,2 |
| 7 | «Новоданиловская, 8» | бизнес | Группа «Самолет» | ЮАО | 306,0 |
| 8 | «Правда» | бизнес | Группа ПСН | САО | 271,6 |
| 9 | KAZAKOV Grand Loft | бизнес | «Колди» | ЦАО | 385,8 |
| 10 | Anna Mons Apartments | бизнес | частный девелопер | ЦАО | н/д |
| 11 | «Амарант» | бизнес | ГК МИЦ | ЦАО | 414,8 |
| 12 | «Резиденция Сокольники» | бизнес | ТК «АЛЛАДИН» | ВАО | 247,3 |
| 13 | B'aires | бизнес | СЗ ПРОГРЕСС | СЗАО | 217,7 |
| 14 | Monodom Lake | бизнес | SUN DEVELOPMENT | САО | 205,0 |
| 15 | «Residence Hall Шаболовский» | премиум | ООО «Шаболовский» | ЮАО | 451,0 |
| 16 | SLAVA | премиум | MR Group | САО | 456,9 |
| 17 | Lumin | премиум | Hutton Development | ЦАО | 873,5 |
| 18 | «Приватная резиденция БОРОВКА» | премиум | Crane Development | ЗАО | 294,6 |
| 19 | «Бадаевский»* | премиум | Capital Group | ЗАО | 800,0 |
| 20 | «Клубный дом в Газетном» | элит | ООО «Актив центр» | ЦАО | 1 271,6 |
| 21 | «Пречистенка 8» | элит | Insolver | ЦАО | 1 445,5 |
*вышел в январе 2021, указана стартовая цена. Таблица: Метриум
Классификация апартаментов
- Сервисные (управляемые) апартаменты, которые, как правило, расположены в реконструированных зданиях бывших отелей или во вновь построенных гостиничных комплексах.
- Апартаменты в составе многофункциональных центров — могут быть использованы как под офис, так и под проживание. Примеры таких апартаментов — многофункциональные комплексы в составе «Москва-Сити».
- Лофты. Как правило, такие апартаменты расположены в реконструированных зданиях бывших заводов, фабрик, административных корпусов. Их отличают высокие потолки, сохранившиеся элементы конструкций (балки, перекрытия, кирпичная кладка стен), отделка в индустриальном стиле.
- Существуют мультиформатные проекты, в которых апартаменты «соседствуют» с квартирами, и размещаются либо в отдельных корпусах, либо на нижних этажах корпусов (например, на нижних этажах расположены апартаменты, на верхних — квартиры).
- Отдельно можно выделить «классические» апартаменты в проектах без смешения каких-либо функций.
По данным: Est-a-Tet
Читайте также Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать
Источник: rbc.ru
